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Ungültige Jahresabrechnung Bei besonders schweren Mängeln ist die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Das gilt auch dann, wenn die Heizkosten nicht darin berücksichtigt und zudem nicht für das gesamte Jahr, sondern nur für einen geringeren Zeitraum abgerechnet werden. ----------------------------------------------- Negativbeschluss steht neuem Begehren nicht entgegen Der Negativbeschluss entfaltet in der Regel keine Sperrwirkung, wenn dieser sich in der Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft. ----------------------------------------------- Schadensersatz gegen den Verband der Wohnungseigentümer Die Klage auf Ersatz eines Schadens nach § 14 Nr. 4 WEG ist gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. ----------------------------------------------- Kein Schadensersatzanspruch wegen Wasserschaden aus Sondereigentum Ein Sondereigentümer kann gegen den Verband der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines Mangels in Gemeinschaftseigentum geltend machen. ----------------------------------------------- Gartenarbeit als handwerkliche Tätigkeit - Steuervorteil! Steuerermäßigungen für Handwerkerleistungen nach § 35 a II 2 EStG können auch für Erd- und Pflanzarbeiten im Garten eines selbstbewohnten Hauses zu gewähren sein, wobei es nicht von Bedeutung ist, ob der Garten neu angelegt oder ein naturbelassener Garten umgestaltet wird. ----------------------------------------------- Das Haftungsrisiko des Verwalters bei voreiligen Reparaturmaßnahmen Wird anlässlich einer Baustelle an dem WEG-Gebäude festgestellt, dass Tonrohre gebrochen und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an einer Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage als Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführung des Verwalters nicht gedeckt (§ 27 I Nr. 3 WEG). ----------------------------------------------- Verwalter zahlt für Protokollfehler Wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist, dann ist das Protokoll ausschließlich von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen. ----------------------------------------------- Zu hohe Nebenkostenabrechnung? Mieter haben Beweislast Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter selbstverständlich auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. ----------------------------------------------- Keine Heizung im August und keine Heizung im Sommer: Mangel? Es stellt einen erheblichen Mangel einen vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt wird. ----------------------------------------------- Kein Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen wegen Nichtraucherschutzgesetz (NRSG) Das Rauchverbot stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar. Der Verpächter ist nicht verpflichtet, durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass der Pächter einen gesetzlich vorgeschriebenen Raucherbereich einrichten kann. ----------------------------------------------- Vermieter haftet für abgenutzten PVC-Boden Dem Vermieter fällt die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im allgemeinen vollständig abgenutzt. ----------------------------------------------- Außerordentliche Kündigung, wenn Kaution nicht bezahlt wird Bei einem Gewerberaummietverhältnis kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt. Allerdings darf er nicht erst zehn Monate warten, bis er die Kündigung ausspricht. ----------------------------------------------- Wohnungseigentümer muss nicht alles dulden Die Eigentümer sind über sämtliche relevanten Umstände einer geplanten Modernisierungsmaßnahme aufzuklären, so auch über die Verschlechterung der Lichtverhältnisse in den Wohnungen aufgrund des Einbaus einer Innendämmung. ----------------------------------------------- Nach Verwalterwechsel bleibt die Veräußerungszustimmung wirksam Die Verwalterzustimmung gemäß § 12 ist unwiderruflich, wenn sie gegenüber dem Vertragsparteien oder dem Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag (Kaufvertrag gehört dazu) abgeschlossen ist. ----------------------------------------------- Hobbyraum darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken ist unzulässig. Der Wohnungseigentümer hat die Nutzung seines Hobbyraumes zu Wohnzwecken zu unterlassen. ----------------------------------------------- Vor Entziehung zuerst abmahnen Der Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der betroffene Miteigentümer zuvor abgemahnt wurde. ----------------------------------------------- Anspruch auf Einbau einer Videokamera im Klingeltableau möglich? Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im Klingeltableau kann verlangt werden, wenn die Kamera nur dann betätigt wird, wenn die Klingel aktiviert wird und eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde und die Bildübertragung nach spätestens einer Minute wieder unterbrochen wird. ----------------------------------------------- GbR kann Immobilien erwerben Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundstücks- oder Wohnungseigentum, so reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und ihre Gesellschafter im Kaufvertrag benannt sind und die für die GbR-Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. ----------------------------------------------- Einstimmiger Beschluss bei Anbau von Balkonen Der nachträgliche Anbau von Balkonen stellt eine Veränderung der Eigenart einer Wohnanlage dar und ist nur mit einstimmigen Beschluss gültig. ----------------------------------------------- Abriss: Wärmedämmung ragt in fremdes Grundstück Der Eigentümer eines Grundstückes muss nicht dulden, dass die Wand eines an die Grundstücksgrenze gebauten Nachbarhauses mit Wärmedämmplatten versehen wird, die 15 cm in den Luftraum seines Grundstückes ragen. ----------------------------------------------- Gut zu wissen: Eventualisierung unzulässig (Formverstoß?) Da die Vorschriften des § 25 III + IV WEG abdingbar sind, kann nach Vereinbarung/Gemeinschaftsordnung eine Eventualversammlung veranlasst werden. ----------------------------------------------- Abriss der Nachbarwand Der Hausbesitzer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, dass die an seinem Haus angrenzende Wand stehen bleibt. ----------------------------------------------------------------------------- Außerordentliche Kündigung des Verwalters Der Verwalter verliert seinen Vergütungsanspruch, wenn er als Bauleiter ihm bekannt gewordene Mängel bei der Abnahme nicht protokolliert hat. ----------------------------------------------------------------------------- Wann darf der Verwalter den Rechtsanwalt beauftragen? Wohnungseigentümer dürfen einen Rechtsanwalt im Namen und auf Kosten der Wohnungs-eigentümergemeinschaft zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen anderen Wohnungseigentümer oder Dritte dann schon beauftragen, wenn die Wohnungseigentümer das Bestehen eines Anspruchs für plausibel halten. ----------------------------------------------------------------------------- Keine Reinigungspflicht aufgrund von Hausordnung! Der Wohnungseigentümer kann nicht per Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft zur aktiven Mitarbeit in der Eigentumsanlage verpflichtet werden. ----------------------------------------------------------------------------- Verwalter wird wegen Dachpappe ver klagt (INFO-Letter 4/11) Der Fall: Der Verwalter soll EUR 35.000,00 zahlen für den Schaden, da ein Sturm von einem Flachdach eines Mehrfamilienhaus, das er verwaltete, Dachpappe gelöst und bei einem benachbarten Gewerbebetrieb den oben genannten Schaden verursacht hatte... ------------------------------------------------------------------------------ Haftungsfalle: Verwalter darf Gerichtskostenvorschüsse aus der Gemeinschaftskasse entnehmen. (INFO-Letter 3/11) Der Fall: Der Verwalter zahlt die anfallenden Vorschüsse für das Gericht und für den Anwalt aus der Gemeinschaftskasse. Er wird verklagt, das sei nicht rechtens. Das Gericht stellte in 2. Instanz fest: er darf das...
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 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski |
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