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Bauträger-Konkurs

Grundsätzlich erfolgt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Sollte der Bauträger in Konkurs gefallen sein bzw. durch den Käufer des Hauses oder der Eigentumswohnung wegen Mängel an der Bausache der Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt worden sein (letzte Rate ist noch offen), dann kann der Käufer unterschiedliche Rechte wahrnehmen.

Solange der Käufer einer Eigentumswohnung allerdings noch nicht im Grundbuch Eigentümer ist, hat er in Eigentümerversammlungen oder gegenüber Banken als noch Nichteigentümer wenig Rechte.

Lösung: Der Wohnungskäufer kann den Kaufpreis auch durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung tilgen. Solange der bankrotte Bauträger das Anwesen noch nicht fertig gestellt und den Mangel nicht beseitigt hat, braucht der Käufer nicht zu zahlen. Erklärt der Insolvenzverwalter, dass er das Anwesen nicht mehr fertig stellt, kann der Käufer einen Schadensersatzanspruch geltend machen, mit dem er aufrechnen kann.

Die Grundschuld zugunsten der Bank des Bauträgers kann in der Regel gelöscht werden durch die sog. Freistellungserklärung. Einen solchen Brief erhält der Erwerber in der Regel vor Zahlung der 1. Kaufpreisrate. In ihm verspricht die Bank, ihre Grundschuld löschen zu lassen, wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig oder entsprechend gemindert hat. Auf diesen Brief kann sich der Käufer berufen.

Eine entsprechende Klage auf Abgabe der Freistellungserklärung wäre ansonsten die Konsequenz gegenüber der Bank (OLG Düsseldorf, 12.02.2002; s.a. DNotZ 1984, S. 322 zu § 3 MaBV)

Das Freigabeversprechen verpflichtet die Globalbank dazu, "dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden (...) unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme." Der Erwerber schuldet also nicht mehr die volle Vertragssumme. Dies ist in den Fällen von Bedeutung, in denen der Erwerber eine Kaufpreisminderung geltend macht, wenn also nicht die volle Vertragssumme geschuldet ist, sondern nur eine geminderte. Nach der Neufassung des § 3 MaBV können Minderungsrechte wegen Baumängel auch dem Globalgläubiger gegenüber geltend gemacht werden. Der Globalgläubiger ist also zur Lastenfreistellung gegen Zahlung des geminderten Kaufpreises verpflichtet.