Das Haftungsrisiko des Verwalters bei voreiligen Reparaturmaßnahmen

INFO-Letter 03/120

Wird anlässlich einer Baustelle an dem WEG-Gebäude festgestellt, dass Tonrohre gebrochen und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an einer Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage als Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführung des Verwalters nicht gedeckt (§ 27 I Nr. 3 WEG).

Der Fall: Der Verwalter stellt bei Bodenaushubarbeiten fest, dass Abflussrohre beschädigt worden sind. Es kann dadurch Abwasser in das Erdreich entweichen. Ferner ist die Abdichtung der Kelleraußenwände nicht mehr vorhanden. Daraufhin beauftragt der Verwalter den Unternehmer vor Ort mit dem Verlegen neuer Abwasserleitungen, dem Anbringen einer Drainage und dem Herstellen einer Kelleraußenwandabdichtung. Die Wohnungseigentümergesellschaft macht Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Höhe des Werklohnes gegen den Verwalter geltend.

Das Gericht: Das ist richtig so. Die so genannte Notgeschäftsführung ist erst dann erforderlich, wenn eine dringende Gefahr vom Gemeinschaftseigentum abgewendet werden muss. Insbesondere dann, wenn eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Abkürzung der Ladungsfristen zu spät käme. Im vorliegenden Fall sei eine besondere Dringlichkeit nicht gegeben gewesen. Der Verwalter hätte eine Eigentümerversammlung einberufen können. Die Leckage hätte zudem provisorisch geschlossen und die Baustelle bis zur entscheidenden Wohnungseigentümer-versammlung gesichert werden können.

Kopinski-Tipp: Der Verwalter sollte gewissenhaft prüfen, ob tatsächlich ein dringender Fall vorliegt und ein unmittelbares Handeln zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Generell ist das Notgeschäftsführungsrecht bei der Gefahrenabwehr gegeben. Gibt es Zwischenlösungen, die dazu beitragen können, zunächst eine Entscheidung der Eigentümer herbeizuführen.

S. a.: OLG Hamm, 19.07.2011, Az.: 15 WX 120/10

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