Betriebskosten - Änderung beim Vorwegabzug (BGH wird locker)
Der Fall: Die Parteien streiten über die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechung. Die fragliche Wohnung liegt innerhalb einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Wohnanlage selbst verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen, die die gesamte Anlage mit Warmwasser versorgen. Beide Positionen werden im Rahmen der Betriebskostenabrechung im Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt. Dabei unterlässt es der Eigentümer aber, den Gesamtbetrag der Anlage insgesamt anzugeben. Die in der Abrechnung angegebene Gesamtsumme bezieht sich lediglich auf das jeweilige Einzelgebäude. Demzufolge ist aus den Rechnungen der Stadtwerke und den Gebührenbescheiden der Stadt nicht ersichtlich, wie sich die Beträge im Einzelnen zusammensetzen.
Das Gericht: Das Gericht hält die streitige Betriebskostenabrechung gleichwohl für ordnungsgemäß! Der Grund hierfür liegt darin, dass der BGH seine Rechtsprechung aufgegeben hat, wonach eine formell richtige Abrechnung voraussetzt, dass der Vermieter zunächst die Gesamtkosten angibt und anschließend erläutert, wie die umgelegten Gesamtkosten der Abrechungseinheit ermittelt worden sind. Diese Rechtsprechungsänderung betrifft dabei zunächst den Fall, dass dem Vermieter Betriebskosten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt werden, ohne dass durch diesen Dritten eine Aufschlüsselung auf die einzelnen Gebäude vorgenommen wird. Andererseits sind hiervon aber auch solche Kosten betroffen, die vom Vermieter nicht vollständig als Betriebskosten umgelegt werden können, etwa weil der Hausmeister unter anderem auch Verwaltertätigkeiten durchführt.
Kopinski-Tipp: Das Urteil ist richtig. Die Interessen der Mieter werden durch das Urteil nicht eingeschränkt, während dies für den Vermieter eine erhebliche Arbeitserleichterung darstellt. Damit geht das Gericht hier zutreffend davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, die zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen legen.
S.a. BGH - VIII ZR 93/15
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